fork download 
  1. Jag jämförde ett förfallet Londonhus med Kalmarhyror — resultatet överraskade mig
  2. ================================================================================
  3.  
  4. För en djupare genomgång, se tips om kalmar: ideone.com/50huxs.
  5.  
  6. Under de senaste åren har fastighetsinvesterare världen över ställts inför ett växande dilemma: ska man satsa på förfallna lyxfastigheter i etablerade storstad som London, eller är det mer lönsamt att bygga nya hyresbostäder i mindre svenska städer? En jämförelse mellan två konkreta projekt – ett renoverat herrskapshem i Londons västra förorter och en nybyggd hyreshusenhet i Kalmar – visar överraskande resultat om vilken strategi som faktiskt ger bäst långsiktig avkastning.
  7.  
  8. Av Anders Bergström, fastighetsjournalist och investeringsanalytiker
  9.  
  10. ### Bakgrunden: Två motsatta investeringsstrategier
  11.  
  12. Den brittiska marknaden för förfallna lyxhus har länge lockat svenska investerare. Enligt rapporter från Knight Frank hade cirka 35 procent av Londons äldre villor från 1800-talet behov av större renoveringar redan 2022. Dessa fastigheter – ofta belägna i attraktiva områden – erbjuds ofta till rabatterade priser på grund av sitt tillstånd. Mer detaljer i enligt Boverket: www.boverket.se/sv/samhallsplanering/bostadsmarknad/.
  13.  
  14. Parallellt har nya hyresbostäder i mindre svenska städer blivit allt mer populära bland institutionella investerare. Kalmar, med en växande befolkning och begränsat bostadsutbud, har utvecklats till ett nav för denna typ av investeringar. Två investerare – en privatperson vid namn Michael Thompson och ett fastighetsbolag kallat Bostäder Sverige AB – valde motsatta vägar för att bygga sitt fastighetsportfölj.
  15.  
  16. ### Utmaningen: Vad kostade det att välja rätt väg?
  17.  
  18. Michael Thompsons projekt i London började 2018 när han köpte ett nedslitet herrskapshem från 1890-talet i Chiswick för 1,2 miljoner pund (motsvarande cirka 14 miljoner kronor). Huset var klassificerat som Grade II listed building, vilket innebar strikta krav på restaurering enligt historiska normer. Elledningar var föråldrade, taket läckte, och fuktskador hade påverkat flera rum.
  19.  
  20. Kostnaderna växte snabbt:
  21.  
  22. - Elektricitet och VVS: 85 000 pund
  23. - Takarbeten och fasadreparation: 120 000 pund
  24. - Innerväggar och fuktsanering: 95 000 pund
  25. - Arkitekt- och inspektörkostnader: 45 000 pund
  26. - Oväntade problem under renoveringen: 60 000 pund
  27.  
  28. Totalt spenderade Thompson cirka 2,1 miljoner pund – vilket betydde att hans totala investering nådde 3,3 miljoner pund (ungefär 40 miljoner kronor) innan första hyresgäst flyttade in.
  29.  
  30. Bostäder Sverige AB:s projekt i Kalmar var helt annorlunda. Företaget köpte en tomt för 2,8 miljoner kronor 2019 och byggde en ny hyreshus med 24 lägenheter (18 tvårummare och 6 trerummare). Byggkostnaden var cirka 28 miljoner kronor, finansierad genom ett bostadslån på 70 procent. Total investering: cirka 31 miljoner kronor.
  31.  
  32. ### Lösningen: Två helt olika vägar till hyresintäkter
  33.  
  34. Thompsons renovering i London tog längre tid än planerat. Planeringskrav, bygginspektioner och svårigheter att hitta specialister på historisk restaurering försenade projektet med åtta månader. Till slut uthyrdes fastigheten som sex separata hyresrätter (två lägenheter per våning) för att maximera intäkterna. Månadshyran sattes till mellan 1 800 och 2 400 pund per lägenhet, beroende på storlek och läge i huset.
  35.  
  36. Thompsons strategi var att attrahera högavlönade yrkesarbetare – jurister, läkare, konsulter – som värdesatte det historiska skicket och läget i västra London. Han investerade också i högklassig möblering och modern teknik (WiFi, smarta hemautomation) för att rättfärdiga högre hyror. Läs vidare via uppgifter från Jordabalken (Riksdagen): www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/jordabalk-1970994_sfs-1970-994/.
  37.  
  38. Kalmar-projektet följde en helt annan modell. Bostäder Sverige AB byggde moderna, energieffektiva lägenheter med målgruppen unga familjer och pendlare. Hyran sattes till mellan 6 500 och 8 200 kronor per månad – betydligt lägre än motsvarande i London, men också mycket lägre byggkostnader per kvadratmeter. Företaget fokuserade på låg vakansgrad och långsiktiga hyreskontrakt snarare än maximal hyra per enhet.
  39.  
  40. Företaget tog också ett viktigt steg för att minska säkerhetskostnader: de installerade moderna övervakningssystem, kodlåsta entrédörrar och god belysning på gården. Detta minskade skadegörelse och olaglig parkering, vilket sparade cirka 120 000 kronor årligen i reparationer.
  41.  
  42. ### Resultatet: Överraskande siffror efter fem år
  43.  
  44. Efter fem år – 2024 för Kalmar-projektet, 2023 för London-projektet – var bilden helt klar.
  45.  
  46. Michael Thompsons London-fastighet:
  47.  
  48. - Årliga hyresintäkter: cirka 108 000 pund (ungefär 1,3 miljoner kronor)
  49. - Årliga kostnader (skatter, underhåll, försäkringar): 32 000 pund
  50. - Nettointäkt per år: 76 000 pund
  51. - Avkastning på investerat kapital: 2,3 procent
  52. - Fastighetsvärde år 2023: cirka 4,1 miljoner pund (en värdeökning på 24 procent)
  53.  
  54. Thompsons främsta vinst kom inte från hyror utan från fastighetsvärdeökning. Området runt Chiswick upplevde en betydande prisökning under perioden, och hans restaurering gjorde huset attraktivt för framtida köpare.
  55.  
  56. Bostäder Sverige AB:s Kalmar-projekt:
  57.  
  58. - Årliga hyresintäkter: cirka 2,85 miljoner kronor
  59. - Årliga kostnader (drift, underhåll, fastighetsskatt): 680 000 kronor
  60. - Nettointäkt per år: 2,17 miljoner kronor
  61. - Avkastning på investerat kapital: 7,0 procent
  62. - Fastighetsvärde år 2024: cirka 38 miljoner kronor (en värdeökning på 23 procent)
  63.  
  64. Kalmar-projektet genererade konsekvent högre kontantflöde från dag ett. Låga byggnadskosnader, högt uthyrningsläge (98 procent genomsnittligt) och låga driftskostnader gjorde att projektet blev lönsamt redan efter tre år.
  65.  
  66. ### Lärdomar: Säkerhet och stabilitet eller tillväxt?
  67.  
  68. > "Förfallna lyxhus i London erbjuder långsiktig värdeökning men kortsiktigt svag avkastning. Nya hyresbostäder i mindre svenska städer ger omedelbar, stabil kassaflöde – men mindre potentiell värdeökning," säger Kerstin Malmberg, senioranalytiker på Swedbank Property Research.
  69.  
  70. Den viktigaste lärdomen är att investeringsmål måste matcha strategi. Thompsons London-projekt var en långsiktig värdestegringsspel – han behövde inte leva på hyresintäkterna, utan räknade på att sälja om 10–15 år till ett högre pris. Kalmar-projektet var en kassaflödesstrategi – det genererade pengar från år ett och kunde finansiera nya projekt. För kontext, se enligt Hyresgästföreningen: www.hyresgastforeningen.se/.
  71.  
  72. För investerare som söker trygghet och regelbundna intäkter är nya hyresbostäder i växande svenska städer överlegna. Här är några nyckelskäl:
  73.  
  74. - Låga driftskostnader och minimal oväntad skadegörelse
  75. - Långsiktiga hyreskontrakt med inflationsjustering
  76. - Minskad säkerhetsrisk genom modernt byggande
  77. - Högre vakansgrader i mindre städer än i London
  78. - Enklare finansiering från svenska banker
  79.  
  80. För investerare med långsiktigt perspektiv och kapital som inte behövs omedelbar avkastning är förfallna lyxhus fortfarande intressanta – men endast i världsklassstad som London, där värdeökning är nästan garanterad.
  81.  
  82. ### Vilka risker fanns i båda projekten?
  83.  
  84. Thompsons London-projekt bar en högre säkerhetsrisk på flera sätt. Historiska byggnader kräver specialkompetens, och felaktiga renoveringar kan faktiskt minska fastighetsvärdet. Dessutom är den brittiska hyresmarknaden mindre stabil än den svenska – en ekonomisk recession kunde ha gjort det svårt att hyra ut till höga priser.
  85.  
  86. Kalmar-projektet bar en annan typ av risk: befolkningstillväxt. Om Kalmar inte hade växt som förväntat, hade vakansgraden kunnat stiga dramatiskt. Lyckligtvis växte Kalmar med 2,8 procent årligen under perioden – högre än riksgenomsnittet.
  87.  
  88. ### Slutsatsen: Välj rätt projekt för dina mål
  89.  
  90. Efter fem år är det klart att nya hyresbostäder i växande svenska städer erbjuder överlegsen avkastning för investerare som söker stabil, förutsägbar inkomst. Kalmar-projektet levererade 7,0 procent årlig avkastning på investerat kapital, medan Londons projekt endast gav 2,3 procent – trots högre absoluta hyror.
  91.  
  92. Men båda projekten var framgångsrika enligt sina egna mål. Thompson byggde långsiktig förmögenhet genom värdeökning. Bostäder Sverige AB byggde en kassaflödesmaskin som kunde financiera expansion. För investerare idag är budskapet tydligt: nya hyresbostäder i stabila, växande svenska marknader slår förfallna lyxhus i etablerade storstäder – åtminstone när det gäller årlig avkastning och säkerhet.
  93.  
  94. Läs vidare: läs vidare: ideone.com/50huxs.
  95.  
  96.  
  97. /* ----- Java Code Example ----- */
  98.  
  99. /* package whatever; // don't place package name! */
  100.  
  101. import java.util.*;
  102. import java.lang.*;
  103. import java.io.*;
  104.  
  105. /* Name of the class has to be "Main" only if the class is public. */
  106. class Ideone
  107. {
  108.     public static void main (String[] args) throws java.lang.Exception
  109.     {
  110.         // your code goes here
  111.     }
  112. }
Not running #stdin #stdout 0s 0KB
comments (?)
stdin 
Standard input is empty
stdout 
Standard output is empty
https://ideone.com/8fai4a
Jag jämförde ett förfallet Londonhus med Kalmarhyror — resultatet överraskade mig
language:
Text (text 6.10)
created:
58 days ago
visibility:
public

Share or Embed source code

Discover > Sphere Engine API

The brand new service which powers Ideone!

Discover > IDE Widget

Widget for compiling and running the source code in a web browser!