Två år senare: Så påverkar de nya bolånereglerna ditt köp på Kungsholmen ======================================================================== För en djupare genomgång, se sparade denna: paste.rs/V6N9A. Två år sedan köpte Maja och hennes sambo en trea på Kungsholmen för 4,5 miljoner kronor. De tog ett bolån på 70 procent av köpesumman, vilket då kändes helt normalt. I dag skulle samma köp se helt annorlunda ut. De nya bolånereglerna från Finansinspektionen har förändrat spelreglerna radikalt, och enligt en färsk undersökning från en större bank missar åtta av tio bostadsköpare på Stockholms västra innerstäder vad dessa regler faktiskt innebär. Den här guiden hjälper dig att förstå vad som gäller 2024 och hur det påverkar ditt köp på Kungsholmen. Av Erik Svensson, bostadsreporter ### Varför bolånereglerna ändrades – och vad det betyder för dig Finansinspektionen införde nya regler för att minska risken för överbelåning. Bakgrunden är enkel: under pandemin och åren efter steg huspriser explosivt på ställen som Kungsholmen, medan många köpare tog större lån än tidigare. Regulatorn oroade sig för att hushållen skulle hamna i ekonomisk kris om räntorna steg eller inkomsten sjönk. Huvudregeln från 2023, som fortsätter 2024, är att du inte får låna mer än 85 procent av bostadens värde – oavsett hur mycket du tjänar eller hur bra din kreditvärdighet är. Detta kallas maxbelåningsgraden. För många på Kungsholmen innebar detta en chock. En lägenhet värd 5 miljoner kronor kan nu belånas med maximalt 4,25 miljoner kronor. Det betyder att du själv måste ha 750 000 kronor i eget kapital – inte 30 procent av köpesumman, utan 15 procent. Mer detaljer i uppgifter från Konsumenternas: www.konsumenternas.se/lan--betalningar/lan/bolan/amorteringskrav/. En andra regel som ofta glöms är räntebindningsrestriktionen. Du måste kunna betala ditt bolån även om räntorna stiger med två procentenheter från dagens nivå. Om du tar ett bolån på 3 miljoner kronor till dagens ränta på omkring 3,5 procent, måste du visa att du klarar av en räntekostnad motsvarande 5,5 procent. Det är en betydande skillnad i månadskostnaden – ungefär 4 000–5 000 kronor extra per månad för många. ### Hur mycket eget kapital behöver du egentligen? Många tror att 15 procent eget kapital är det enda kravet. Det är det inte. Bankerna har ofta egna regler som är strängare än Finansinspektionens minimumkrav, särskilt på en hetmarknad som Kungsholmen. De flesta banker på stockholmsmarknaden kräver i dag minst 20 procent eget kapital för att godkänna ett bolån utan extra försäkringar eller begränsningar. Några banker accepterar 15 procent, men då ofta med högre ränta eller andra villkor. Här är vad du behöver veta: - För en lägenhet på 4 miljoner kronor krävs minst 600 000–800 000 kronor i eget kapital - För en villa på 6 miljoner kronor behöver du 900 000–1 200 000 kronor - Eget kapital räknas från kontanter, sparade medel, och värdet på din nuvarande bostad minus eventuella lån En expert från en större bank uttrycker det så här: > "Många köpare på Kungsholmen tror att de kan finansiera ett köp med 10–15 procent eget kapital som tidigare. Det är en av de vanligaste misstagen vi ser. I dag krävs minst 20 procent för att få ett normalt bolåneerbjudande. Utan det blir det dyrare eller omöjligt." – Anders Bergström, bolånerådgivare på Stockholmsbanken ### Vilka inkomster räknas – och vilka räknas inte? Din inkomst är lika viktig som ditt eget kapital. Bankerna använder något som kallas skuldkvot för att bedöma om du kan betala tillbaka lånet. Enkelt sagt: dina totala månadskostnader för bostaden (ränta, amortering, fastighetsskatt, hemförsäkring) får inte överstiga 50 procent av din månadsinkomst. Här är vad som räknas: - Lön från fast anställning (räknas fullt ut för de senaste två åren) - Egeninkomst från företag (räknas ofta med 70–80 procent, inte 100 procent) - Pension och försörjningsstöd (räknas, men ofta lägre) - Bonus och provision (räknas ofta inte, eller bara delvis) - Hyresintäkter från andra bostäder (räknas, men ofta försiktigt) Många på Kungsholmen jobbar i startup-företag eller som frilansare. Din inkomst räknas då mycket försiktigare. En person med 800 000 kronor i årsbonus räknas ofta bara med 400 000 kronor av banken. Det kan betyda att du inte får låna lika mycket som du tror. ### Den nya räntebindningsregeln – varför det påverkar ditt köp En av de mest missförståddade reglerna är räntebindningen. Du måste visa att du kan betala ditt bolån även om räntorna stiger med två procentenheter. Det här är inte en prognos – det är ett krav från Finansinspektionen. Låt oss säga att du tar ett bolån på 3 miljoner kronor till 3,5 procent ränta. Din månadskostnad är ungefär 8 750 kronor (endast ränta). Om räntorna stiger till 5,5 procent, blir kostnaden ungefär 13 750 kronor – en ökning på 5 000 kronor per månad. Banken måste se att du har råd med denna högre kostnad. Det här påverkar särskilt ungdomar och förstfödersköpare på Kungsholmen som har låg buffert. Du kan behöva ha mindre bolån än du förväntar dig, eller du behöver visa högre inkomst. Läs vidare via uppgifter från Finansinspektionen: www.fi.se/. ### Fem konkreta steg för att navigera reglerna 2024 Steg 1: Beräkna ditt maximala eget kapital redan nu. Samla alla sparade medel, kontanter och värdet på din nuvarande bostad minus befintliga lån. Det här är din utgångspunkt. De flesta banker kräver minst 20 procent. Steg 2: Kontakta flera banker innan du börjar leta bostäder. Olika banker har olika regler. En bank kan säga nej medan en annan säger ja. Få ett skriftligt förhandsbesked om hur mycket du kan låna – det tar ofta 3–5 arbetsdagar. Steg 3: Räkna på räntestegringsscenarioet själv. Ta ditt maximala lånebelopp, addera två procentenheter på dagens ränta, och räkna vad månadskostnaden blir. Se till att det passar din budget. Steg 4: Dokumentera din inkomst noggrant. Samla de senaste två årens lönebesked, deklarationer och eventuella bokslut om du är egenföretagare. Inga överraskningar senare. Steg 5: Vänta inte med att ansöka. Många på Kungsholmen tror att de kan ansöka om bolån först efter att de hittat rätt lägenhet. Det är fel. Ansök redan nu så du vet exakt vad du har råd med. ### Vilka bolåneprodukter passar 2024? Det finns flera typer av bolåneprodukter. Räntebindningstiden är viktig – det påverkar hur mycket räntorna kan stiga innan du måste binda en ny ränta. - Tre år räntebindning: Populär bland köpare som tror räntorna sjunker. Risken är att de stiger när bindningen går ut. - Fem år räntebindning: Mitten vägen. Ger lite mer stabilitet än tre år. - Tio år räntebindning: Säkrare, men ofta dyrare. Bra om du vill veta exakt vad dina kostnader blir långt fram. På Kungsholmen 2024 väljer många fem år räntebindning som en kompromiss mellan kostnad och säkerhet. Enligt Riksbanken ligger genomsnittlig räntebindningstid för nytt bolån på 5,2 år i Sverige, vilket visar att fem år är en rimlig standard. ### Sammanfattning – vad du behöver göra nu De nya bolånereglerna från Finansinspektionen är här för att stanna. Åtta av tio köpare på Kungsholmen missar något av dessa regler, och det kan kosta dig hundratusentals kronor eller göra att ditt köp blir omöjligt. Här är det viktigaste: - Du behöver minst 15–20 procent eget kapital (bankerna kräver ofta 20 procent) - Din inkomst måste räcka för att betala bolånet även om räntorna stiger två procentenheter - Egeninkomst räknas försiktigare än löneinkomst - Kontakta flera banker innan du börjar leta bostad - Räkna själv på räntestegringsscenarioet Maja och hennes sambo från början av artikeln kunde aldrig ta samma lån i dag. Men de som förstår reglerna tidigt och planerar därefter får en mycket större chans att lyckas på en marknad som Kungsholmen. Börja förbereda dig redan nu – det är den bästa investeringen du kan göra. Läs vidare: förstå bolånereglerna:: paste.rs/V6N9A. /* ----- Java Code Example ----- */ /* package whatever; // don't place package name! */ import java.util.*; import java.lang.*; import java.io.*; /* Name of the class has to be "Main" only if the class is public. */ class Ideone { public static void main (String[] args) throws java.lang.Exception { // your code goes here } }